专家解读房地产税，涉及税率、税基、农村宅基地和小产权房
房地产税试点为何提速？ 2021年5月11日，国家首次提到房地产税试点工作，财政部等在北京召开了“房地产税改革试点工作座谈会”。但随后几个月没有消息，直到前几天《求是》杂志刊登了领导人的讲话，重提了这件事。几天之后，全国人大就通过了上述决定。很明显，房地产税改革试点工作提速了。 之前，房地产税立法主要是两大目标：给地方政府开拓新财源，给楼市调控提供新手段。现在多了一个重要目标：为全面推进共同富裕“立标杆”，出阶段性成果。房地产税立法，需要的时间非常长；通过试点可以积累经验，也可以让老百姓体验到政府推动共同富裕的决心。 哪些城市将成为房地产税首批试点 按照在全国人大常委会授权国务院进行房地产税试点的说明：国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。国务院及其有关部门、试点地区人民政府应当构建科学可行的征收管理模式和程序。也就是说，国务院会制定房地产税试点办法，办法里面应该会包含房地产税试点的所有要素，比如纳税人、税基、税收优惠、税率、征收管理等。试点城市可能在公布试点办法之后公布。 之后就是会选择哪几个城市试点，应该选择部分经济发达的地区，部分中等城市地区，会少选三线城市。从房地产税的性质来看，房地产税是作为省以下地方政府的收入来源，所以以省选择的可能性不大。但是房价上涨压力比较大的城市应该会入选，可能为了公平试点，一、二、三线城市都有试点。但是主要的会在一线城市，促进房地产市场平稳健康发展。 税率如何定？税基是哪些？ 在《决定》发布后，财政部、税务总局有关负责人表示，将依照全国人大常委会的授权，起草房地产税试点办法（草案），按程序做好试点各项准备工作。实际上，房地产税涵盖开发建设、房产交易和持有三大环节。房地产税中的持有环节税，即房产税，目前只在上海、重庆两个城市试点。具体来说，房地产分房产与地产，房产部分即保有性房产理论上是应该征税的。但现行土地政策之下，政府在卖地时已经把土地价格和土地使用费算进去了。如何避免重复征税，是草案经过多年修改仍未有统一口径的原因之一。 开征一项新的税种房地产税，相比以前试点的房产税，在税种设计、税率、税基等等方面肯定有很大的不同，简单比较已经没有意义。必然首先要先试点，总结经验，再面向全国推行。 税种如何设计？涉及到建设、交易、保有环节税种，比如城镇土地使用税、土增税、房产税等等，该如何设计，如何整合？ 其次便是税基，在这次全国人大常委会授权中对税基有明确的描述，“试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《房产税暂行条例》《城镇土地使用税暂行条例》执行。”再就是税率，税率如何设计是一个比较重要的问题，既涉及到政府的收入，也涉及到纳税人的支出，也就是税负的问题。按照减税降费的趋势来看，应该会采取轻税的政策。最后是税收优惠，国务院是出台一个最低的人均免税面积，地方再进行选择？是出台一个跨度税率还是一个最高税率？这些都是值得思考的。 对买房者有何影响？ 房地产税试点可说是调控房地产市场的方式，抑或是取代土地财政的保障，但普通老百姓对于房地产税最关心的更多是会不会带来房价的下降。房地产税最早进入公众视野缘于打击炒房。从市场法则考虑，以税收作为杠杆对持有环节进行调控是抑制投机的最佳办法。但房地产税与房价的下跌之间，并不能简单地划上等号。 中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲认为，“征收房地产税能够避免对房价市场变量进行行政控制，同时也是一个好的市场调节长效机制。”粤开证券研究院副院长、首席宏观分析师罗志恒表示：“征收房地产税可以降低房价上涨预期，有利于推动房地产市场平稳健康发展。” 业内人士认为，从中长期来看，房价受到多重因素影响，房地产税只是其中一个变量。但短期来看，房地产税试点则是向社会传递强烈的调控信号，会扭转市场对于“房价永远涨”的预期，有稳定房价的作用。“当前房地产各参与者需要注意，‘炒房致富’想法不可行、不可靠、不可有。”严跃进表示，虽然近期信贷政策有放松的可能，但房企和购房者等都应理性对待。“后续居民家庭的可支配收入也应该更多投入实体经济，执迷于炒房的行为将面临很大的风险。” 农村的房子、宅基地为何豁免？ 原因很简单：农村宅基地及其上住宅，以及农户承包的农田、山林、湖泊、草场等，相当于农民的基本社保。也是中国社会的安全垫，缓冲器。中国的社保还不太健全，尤其是农民的社保水平比较低，需要用宅基地、房屋和承包田来作补充。这对于中国的安全、稳定，意义重大。 小产权房、违法建筑，要交税吗？ “试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。”也就是说，如果不是依法拥有的农村宅基地及其上住宅，比如小产权房、违法建筑等，是不能豁免的。针对小产权房、违法建筑等征税，房屋的“归属”在某种程度上获得了确认，有利于业主将来在拆迁的时候获得补偿。 （据中国新闻网、经济观察报等）
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